Thời hạn căn hộ chung cư 50 – 70 năm quyền lợi của người mua nhà có bị ảnh hưởng không ?

Thời hạn căn hộ chung cư được đề xuất sử dụng từ 50 – 70 năm đang nhận được sự quan tâm của nhiều người. Hết thời hạn người dân sẽ mất nhà; mất các quyền liên quan đến tài sản của mình, … đó là những tâm lý lo lắng chung của người mua nhà liên quan đến đề xuất mới. Hãy cùng mtlservice.net tìm hiểu các vấn đề liên quan đến đề xuất mới này.

Dự thảo Đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) đề xuất thời hạn căn hộ chung cư từ 50 – 70 năm

Theo Dự thảo Đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) của Bộ Xây dựng mới đây đã đề xuất bổ sung quy định cụ thể về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Theo nội dung dự thảo Đề cương Luật Nhà ở 2013 sửa đổi do Bộ Xây dựng soạn thảo đưa ra 2 phương án về thời hạn sử dụng nhà chung cư. 

— Phương án thứ nhất:

Thời hạn căn hộ chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng của công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. 

Theo đó, thời hạn căn hộ chung cư được quy định cụ thể căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình (50 năm, 70 năm). Khi hết thời hạn sử dụng căn hộ chung cư, có kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền nhà chung cư không còn sử dụng được thì chấm dứt quyền sở hữu nhà ở chung cư, các chủ sở hữu thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhà ở.

— Phương án thứ hai:

Phương án này quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung được áp dụng theo quy định của Luật đất đai. Căn hộ chung cư không có thời hạn sở hữu mà thực hiện theo pháp luật về đất đai là ổn định, lâu dài.

Quy định về thời hạn căn hộ chung cư, tạo cơ sở nhằm đa dạng hóa và tăng thêm kênh cung cấp sản phẩm đa dạng về nhà ở theo hình thức sở hữu có thời hạn, giúp người dân có thể tiếp cận sở hữu nhà ở với chất lượng và giá thành phù hợp với khả năng chi trả…

Xét về mặt tích cực, quy định thời hạn căn hộ chung cư giúp hạ giá thành sản phẩm căn hộ, giúp người dân đa dạng các hình thức sở hữu nhà ở phù hợp với nhu cầu và khả năng kinh tế. 

Ngoài ra, từ phương án đề xuất về thời hạn này tạo điều kiện cho công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, chỉnh trang tái thiết đô thị được thuận lợi, đảm bảo an toàn tài sản, tính mạng cho người dân.

Mặt khác, quy định này có thể sẽ ảnh hưởng đến tâm lý của người mua nhà vì đã quen với việc mua nhà sở hữu vĩnh viễn; lâu dài.

Hết thời hạn căn hộ chung cư người dân không lo mất trắng nhà ở

Sau khi hết thời hạn căn hộ chung cư (50 năm, 70 năm), thời hạn sở hữu đất đai vẫn còn với từng hộ dân. Khi hết thời hạn người dân vẫn được hưởng giá trị tiền sử dụng đất tại chung cư đó.

Trong trường hợp sau thời hạn 70 năm chung cư được kiểm định lại chất lượng và không đạt chất lượng, chủ đầu tư phải xây lại. Thì khi đó, người dân đã sở hữu căn hộ chung cư tại đây được ưu tiên mua lại chính căn hộ của mình với giá đã trừ tiền sử dụng đất. Nếu người dân không có nhu cầu tiếp tục mua lại căn hộ đó thì có thể bán lại cho chủ đầu tư hoặc bán cho những người có nhu cầu khác.

Đề xuất quy định về thời hạn căn hộ chung cư đã phù hợp chưa ?

Xoay quanh đề xuất của Bộ Xây dựng, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng đề xuất không phù hợp đối với trường hợp căn hộ chung cư được xây dựng trên đất ở ổn định lâu dài và các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài đối với diện tích đất xây dựng khu chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai.

Các quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, trong đó, có chủ sở hữu nhà chung cư đã được quy định tại pháp luật về nhà ở, về đất đai (Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Nghị định 43).

Có hai vấn đề quan trọng liên quan đến đề xuất này:

— Thứ nhất: khi cấp sổ hồng cho người sở hữu đồng nghĩa với việc xác nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất có thời hạn. Như vậy, theo nội dung của đề xuất, người dân chỉ có quyền định đoạt và sử dụng trong thời gian 50-70 năm. 

— Thứ hai: chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng chung cư lại là sở hữu lâu dài. 

Hiện nay, nhiều chủ đầu tư dự án chung cư cũng cho rằng, thời hạn sở hữu giảm thì giá bán căn hộ cũng theo đó giảm. Điều này cũng góp phần làm giảm áp lực giá nhà đang quá cao đối với nhiều người.

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị (QCVN 03:2021/BXD) quy định cụ thể về niên hạn sử dụng, tuổi thọ của nhà và công trình là trên 100 năm đối với công trình cấp 1, thì việc quy định thời hạn sử dụng của căn hộ chung cư 50-70 năm cũng chưa hợp lý.

Trên thực tế thì, tài sản trên đất có không có thời hạn cụ thể. Thời hạn sử dụng được tính khi tuổi thọ công trình quá cũ, không đáp ứng tiêu chuẩn sử dụng, gây nguy hiểm thì phải đập đi xây lại. Riêng về căn hộ chung cư, được xem như là một loại tài sản sở hữu vĩnh viễn, khi hết tuổi thọ công trình thì quyền sở hữu đất vẫn còn.

Tham khảo Tạp chí kinh tế Việt Nam