Giá trị Bất động sản được quyết định bởi nhiều yếu tố cả tự nhiên và các yếu tố khác. Bên cạnh các yếu tố về nhu cầu thị trường, nguồn cung Bất động sản, thì các yếu tố như kinh tế – xã hội, hạ tầng giao thông, chính sách, pháp lý cũng là các yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị của một Bất động sản.
Điều gì tạo nên giá trị cho Bất động sản ?
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TRỰC TIẾP ĐẾN GIÁ TRỊ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN
TÓM TẮT NỘI DUNG
Các nhân tố tự nhiên sẵn có
Các yếu tố tự nhiên hiện hữu sẵn có góp phần hình thành nên một Bất động sản bao gồm: Vị trí của Bất động sản; Kích thước, diện tích; loại hình; các đặc điểm cơ bản về Bất động sản; môi trường tự nhiên nơi Bất động sản tọa lạc.
Các yếu tố tự nhiên có sẵn là nhân tố tác động trực tiếp đến giá trị của Bất động sản
Vị trí tạo nên giá trị của Bất động sản:
Vị trí được xem là yếu tố đặc biệt quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị Bất động sản. Vị trí là yếu tố tạo nên khả năng sinh lời cho Bất động sản, vị trí càng đẹp thì khả năng sinh lời càng cao. Khả năng sinh lời càng cao, thì giá trị của bất động sản càng lớn.
Xét về vị trí có thể phân thành 02 nhóm vị trí: vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối.
Vị trí tương đối: là các Bất động sản thuộc khu vực đô thị, trung tâm các thành phố; nơi tập trung đông dân cư, hay cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm.
Vị trí tuyệt đối: là các bất động sản thuộc khu vực kinh tế phát triển và có vị trí đặc biệt như: mặt tiền quốc lộ; vị trí góc 02 – 03 mặt tiền các trục giao thông lớn. Các vị trí này thường Bất động sản có giá trị lớn và dễ giao dịch hơn các vị trí khác.
Vị trí của Bất động sản là yếu tố tác động trực tiếp đến giá trị Bất động sản và là một yếu tố tham chiếu quan trọng trong việc so sánh và định giá Bất động sản.
Kích thước và diện tích đất ảnh hưởng đến việc mục đích sử dụng của Bất động sản. Thông thường, nhà đất có kích thước đẹp, vuông vắn sẽ có giá trị cao hơn so với các loại nhà đất có cạnh không đồng đều nhau.
Loại hình và hình thức của Bất động sản
Nếu Bất động sản là nhà ở; biệt thự hay các công trình xây dựng khác như văn phòng; showroom; … thì Bất động sản nào được thiết kế đẹp; xây dựng chắc chắn; chi tiết đẹp; kiến trúc phù hợp thì sẽ được định giá cao hơn.
Địa hình; cao độ là yếu tố tự nhiên quan trọng tác động đến giá trị. Bất động sản tọa lạc tại nơi cao ráo, thông thoáng, không bị ngập úng, đọng nước, được đánh giá cao hơn.
Các loại hình nhà ở, biệt thự ven biển; chân đồi là nơi thật cao hay thật thấp được xem là các loại hình Bất động sản cao cấp, có giá trị cực kì lớn.
Yếu tố tự nhiên – thổ nhưỡng
Các yếu tố tự nhiên, thổ nhưỡng tác động: độ dày tầng đất mặt; tính chất, loại đất; độ sụp lún; … Tùy theo từng mục đích sử dụng đất khác nhau thì yếu tố đặc điểm mặt đất, lòng đất sẽ ảnh hưởng tới mức giá khác nhau.
Mục đích sử dụng đất để ở, để kinh doanh thương mại dịch vụ thì sẽ không cần quan tâm đến tính chất đất (phù sa; độ màu mỡ; giữ nước, thoát nước; …) mà cần quan tâm đến độ nén dẽ; độ lún, …
Tình trạng môi trường nơi Bất động sản tọa lạc
Môi trường sạch sẽ, trong lành, không ô nhiễm, yên tỉnh, không khói bụi sẽ góp phần ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản.
So sánh các Bất động sản nghỉ dưỡng nơi ở biển đảo trong lành và một nơi thành phố bụi bặm thì tình trạng môi trường quyết định đến khả năng khai thác của Bất động sản ở biển sẽ cao hơn, giá trị cũng cao hơn.
Nguy cơ từ tự nhiên
Bất động sản nằm ở những vùng có nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai (bão, động đất, khí hậu xấu…) thì giá trị sẽ thấp hơn rất nhiều so với các Bất động sản ở vùng có điều kiện thiên nhiên an toàn.
Yếu tố kinh tế – xã hội
Các yếu tố xã hội cũng góp phần tác động đến giá trị của bất động sản
Khả năng khai thác giá trị của Bất động sản
Giá trị của Bất động sản cũng được quyết định một phần bởi lợi nhuận và thu nhập mà Bất động sản đó mang lại. Lúc khả năng mang đến thu nhập và lợi nhuận càng cao thì giá chuyển nhượng của Bất động sản càng cao và ngược lại.
Các chính sách kinh tế, sự kiện kinh tế, hội nhập quốc tế, kêu gọi đầu tư sẽ làm tăng nhu cầu sử dụng Bất động sản và sẽ kéo theo giá trị Bất động sản cũng tăng.
Tình hình thị trường
Các yếu tố của thị trường kinh tế như: sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ việc làm, tỷ lệ người lao động – tỷ lệ thất nghiệp, … cũng có tác động trực tiếp đến giá trị Bất động sản.
Thị trường kinh tế nhộn nhịp, chính sách ưu đãi tốt, khả năng tăng trưởng cao sẽ là điều kiện lý tưởng để lựa chọn đầu tư Bất động sản.
Thị trường Bất động sản
Thị trường Bất động sản ảnh hưởng đến giá trị của Bất động sản
Sự thỏa mãn nhu cầu của Bất động sản
Sự thỏa mãn của nhà đầu tư, người sử dụng được thể hiện thông qua giá trị được khai thác trong thực tế và tiềm năng giá trị trong tương lai.
Mối quan hệ cung – cầu trong thị trường Bất động sản
Sự cân bằng giữa cung và cầu sẽ tác động đến nhịp tăng giá hay giảm giá của Bất động sản. Khi so giữa các loại hình Bất động sản với nhau như: nhu cầu sử dụng loại hình căn hộ tăng cao thì cầu loại hình đất nền sẽ giảm xuống và ngược lại.
Pháp lý của Bất động sản
Pháp lý của Bất động sản ảnh hưởng đến giá trị của Bất động sản
Tình trạng pháp lý:
Hồ sơ pháp lý là yếu tố quan trọng hình thành nên giá trị cho sản phẩm của các dự án Bất động sản hình thành tiềm năng tương lai. Đối với các Bất động sản đã hiện hữu các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,…của mảnh đất sẽ giúp Bất động sản dễ thanh khoản và thuận tiện cho quá trình mua bán.
Các quy định về xây dựng
Các quy định cụ thể về xây dựng và sử dụng ở các khu vực cụ thể sẽ hạn chế khả năng sử dụng của Bất động sản.
Tại từng khu vực, địa phương cụ thể sẽ có những chính sách tổ chức, xây dựng phát triển của chính quyền khác nhau sẽ có ảnh hưởng đến thị trường Bất động sản tại địa phương đó.
Đồng thời, các chính sách về đầu tư, quy hoạch, phân vùng phát triển từng theo từng khu vực cũng khiến giá trị Bất động sản của vùng đó giá trị khác biệt.
Ngoài ra, sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương cũng thúc đẩy kinh tế sẽ kéo theo sự phát triển về nhu cầu Bất động sản. Khi đó, giá trị bất động sản càng tăng lên.
Chính sách pháp luật
Chính sách về nhà ở cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu Bất động sản.
Chính sách ưu đãi cho phép những người không có hộ khẩu thành phố vẫn được mua nhà tại thành phố.
Chính sách ưu đãi về tài chính dành cho đối tượng được nhà nước giao đất, cho thuê đất…
Chính sách hỗ trợ tài chính, lãi suất đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản.
Các chính sách về thuế của Nhà nước đối với Bất động sản và đầu tư Bất động sản.
Yếu tố kinh tế vĩ mô
Điều kiện phát triển của thị trường Bất động sản tại từng khu vực
Khu vực Bất động sản có được định hướng hay chú trọng đầu tư phát triển hay không. Điều này nằm trong quy hoạch phát triển của Nhà nước, việc giá Bất động sản có tăng hay không và tăng nhiều hay ít cũng được bị ảnh hưởng.
Điều kiện khu vực lân cận
Các yếu tố sinh hoạt tác động đến định giá Bất động sản bao gồm: các công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống điện nước, thông tin liên lạc…
Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm theo vùng:
GDP cao sẽ dẫn đến dòng tiền đổ vào Bất động sản tăng. Kênh Bất động sản được xem là một kênh đầu tư rất tiềm năng vì đặc tính chuyên biệt của nó.
Hệ thống tài chính, chính sách tiền tệ
Khi chính sách tiền tệ được nới lỏng, lãi suất ưu đãi thì người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp có điều kiện vay tài chính tốt hơn. Điều này đồng nghĩa với việc tiền sẽ đổ vào kênh Bất động sản gia tăng khiến cho thị trường giá thay đổi.
Ưu đãi về thuế
Đối với khu vực có mức thuế suất ưu đãi sẽ thu hút vốn đầu tư và kéo theo thị trường Bất động sản tăng lên. Tại Việt Nam hiện tại có thể kể đến mô hình Đặc khu kinh tế với những ưu đãi, đặc quyền vô cùng tốt về môi trường thuế suất.
Nhà đầu tư tham gia vào thị trường Bất động sản
Thị trường Bất động sản sẽ có những nhà đầu tư lớn, các dự án lớn, các tập đoàn rót vốn đầu tư với những chiến lược khác nhau. Việc các chủ đầu tư đầu tư ngắn hạn hay dài hạn sẽ ảnh hưởng tới giá trị Bất động sản của toàn khu vực.
Yếu tố xã hội
Bên cạnh các yếu tố tự nhiên; kinh tế; pháp luật thì yếu tố xã hội cũng góp phần quyết định về giá trị của Bất động sản.
Quy mô dân số, mật độ dân số
Khu vực có mật độ dân số cao và tăng nhanh sẽ dẫn đến nhu cầu thị trường tăng cao, khi nhu cầu vượt hơn so với nguồn cung Bất động sản sẽ tăng giá.
Quy mô dân số, mật độ dân số ảnh hưởng đến giá trị của Bất động sản
Giáo dục, y tế, an ninh
Chất lượng y tế – giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh khu vực, tập quán người dân trong vùng cũng sẽ ảnh hưởng đến giá trị của Bất động sản.
Ở những nơi phát triển Bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng thì chất lượng y tế rất được chú trọng. Vì đây là một trong những vấn đề ảnh hưởng trực tiếp tới quyết định có đến Bất động sản này hay không.
Trang chủ
