07 điều cần lưu ý trước khi vay tiền đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản – Việc sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư đã là điều trở nên quen thuộc với nhiều nhà đầu tư. Đây được xem như là công cụ đắc lực để đầu tư Bất động sản. Việc sử dụng khéo léo phương án này có thể mang đến lợi nhuận cao khi đầu tư. Tuy nhiên nó cũng có mặt trái có thể mang đến nguy cơ vỡ nợ.

Lợi nhuận khi vay vốn ngân hàng đầu tư bất động sản 

Sử dụng khéo léo, tài tình khi vay vốn đòi hỏi người sử dụng phương án này cần có sự hiểu biết nhất định và cần có kinh nghiệm, trải nghiệm thực tế.  Đã có không ít trường hợp chỉ vì không có nguyên tắc khi sử dụng vốn vay để đầu tư BĐS nên mất khả năng cân đối tài chính, bán lỗ vốn để trả nợ dẫn đến tình trạng thua lỗ nặng nề. Đặc biệt, khi xảy ra các vấn đề rủi ro  bất khả kháng như: dịch bệnh, thông tin kinh tế – chính trị,… thì càng khắc nghiệt hơn.

07 nguyên tắc cần ghi nhớ khi vay tiền đầu tư bất động sản:

Cân đối nguồn lực tài chính và lựa chọn đầu tư bất động sản phù hợp

Trước khi quyết định đầu tư, cần kiểm tra lại số tiền vốn tự có của mình là bao nhiêu. Từ nguồn vốn sẵn có, phải lựa chọn tài sản phù hợp và vừa sức với năng lực tài chính mình. Có thể dùng đòn bẩy tài chính để giảm nhẹ gánh nặng tài chính. Tận dụng các nguồn vay trong đó có khoản vay không phải trả lãi (vay người thân) và khoản vay phải trả lãi (vay ngân hàng).

Cân đối vốn rõ ràng mạch lạc, liệt kê khả năng vốn của mình và có thể vay thêm từ 20-50% giá trị Bất động sản dự định đầu tư (tỷ lệ này có thể phụ thuộc nhiều yếu tố tăng giá và khả năng trả nợ). Nhà đầu tư không nên chạy theo cơn sốt Bất động sản vay nhiều để đầu tư, mà cần lựa chọn phương án an toàn.

Xem xét khả năng khai thác của Bất động sản

Khả năng khai thác của Bất động sản nghĩa là khả năng mang lại tiền từ việc cho thuê của Bất động sản đó. Có thể là cho thuê đất, cho thuê nhà, cho thuê văn phòng, cho thuê căn hộ, cho thuê shophouse, cho thuê nhà xưởng, cho thuê kho bãi,… Thông thường, khoản tiền thu được từ việc cho thuê này được thanh toán định kỳ 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng tuỳ theo thoả thuận.

Trước khi quyết định vay tiền để mua Bất động sản, hãy xem xét Bất động sản này có thể cho thuê được không? Nếu cho thuê được thì dự kiến thu về bao nhiêu một tháng bằng cách đi khảo sát thị trường xung quanh hoặc tham khảo thông tin trên Internet,… Nhất định phải xét đến yếu tố này đầu tiên.

Sử dụng tiền từ việc cho thuê Bất động sản để trả lãi vay

Một trong những nguyên tắc quan trọng để giữ an toàn trong đầu tư khi sử dụng đòn bẩy tài chính là nên đầu tư vào Bất động sản có khả năng sinh lời, và dòng tiền đó tốt nhất là nên đủ khả năng trả lãi cho khoản vay của bạn.

Khi Bất động sản tăng giá so với vốn ban đầu, có thể bạn sẽ bán được Bất động sản theo dự kiến vào đúng thời gian dự kiến, tuy nhiên cũng có thể là không. Trường hợp chưa bán được Bất động sản thì khoản chênh lệch từ việc tăng giá vốn chưa nhìn thấy đâu, nhưng tiền đã vay ngân hàng phải trả lãi hàng tháng, không chậm ngày nào. Lúc này toàn bộ vốn tự có và vốn vay đều đang nằm trong Bất động sản. 

Khi đó câu hỏi đặt ra là tiền đâu để trả lãi vay ?

Trước khi vay đầu tư cần có khoản tích lũy dự trù cho việc trả lãi hàng tháng. Hoặc có thể sử dụng tiền cho thuê Bất động sản để trả.

Để tránh bán lỗ vốn, trước khi quyết định mua Bất động sản bằng vốn vay phải xét xem Bất động sản này có khả năng cho thuê hay không, số tiền thu được có đủ để trả lãi hàng tháng không?

Phương án ưu đãi lãi suất 0%, lưu ý thời điểm tính lãi và khả năng trả lãi

Một trong những yếu tố quan trọng tác động đến quyết định mua Bất động sản của mọi người là chính sách ưu đãi. Nhiều người xuống tiền đặt cọc mua dự án bởi những chính sách ưu đãi hấp dẫn về vốn như “ưu đãi lãi suất 0%” . Vì việc cho vay quá dễ dàng và ưu đãi hấp dẫn nên người mua không suy nghĩ nhiều nữa, mà theo cảm xúc, đặt cọc xuống tiền.

Vấn đề khi “ưu đãi lãi suất 0%” là hãy lưu ý đến thời hạn của chính sách này, và cần ghi nhớ thời điểm bắt đầu phải trả lãi là lúc nào. Khi đó, nhà đầu tư sẽ lấy tiền từ đâu để trả lãi, số tiền là bao nhiêu? Mình có khả năng trang trải không? Hoặc Bất động sản này có khả năng cho thuê hay không?

Rất nhiều người đã phải bán lỗ Bất động sản khi hết chính sách ưu đãi 0%. Hết thời gian ưu đãi người đầu tư phải đối mặt với vấn đề trả lãi và không có nguồn thu để trả lãi hoặc do tiền từ việc cho thuê thấp trong khi tỷ lệ vốn vay lại quá cao nên không đủ chi trả.

Cân nhắc khi Bất động sản không thể cho thuê ngay

Việc vay vốn vẫn là phương án tối ưu nếu nhà đầu tư đã có nguồn thu khác để trả lãi hoặc đã chuẩn bị đủ tiền tích lũy.

Nếu đầu tư chuyên nghiệp, nhà đầu tư sẽ có quỹ phân chia đầu tư dài hạn, trung hạn, và ngắn hạn. Với những Bất động sản đầu tư trung – dài hạn thì vốn tích lũy khá cao. Nếu Bất động sản không có khả năng khai thác cho thuê được thì cần tính toán kỹ lưỡng để vay vốn hoặc nếu có thì sử dụng chỉ nên vay tỉ lệ thấp.

Việc đầu tư trung dài hạn thì yếu tố an toàn là trên hết, nếu không sinh dòng tiền để trang trải được lãi vay thì tốt nhất nên sử dụng vốn tự có. Tùy vào nguồn vốn ít hay nhiều mà lựa chọn sản phẩm đầu tư phù hợp.

Yếu tố thanh khoản là điều đáng chú ý nhất khi đầu tư Bất động sản

Nhà đầu tư có thể bán Bất động sản để trả nợ vay ngay khi cần thiết. Một khi đã sử dụng đòn bẩy tài chính, yếu tố ưu tiên hàng đầu cần xem xét đó là tính thanh khoản của Bất động sản này có cao hay không?

Đó là khả năng chuyển đổi từ Bất động sản sang tiền mặt trong thời gian ngắn nhất có thể. Vì trong tình huống nhà đầu tư có sự thay đổi về kế hoạch, đầu tư thêm Bất động sản khác, … hoặc Bất động sản không cho thuê được, không trang trải được vốn vay, bạn có thể ngay lập tức bán tài sản, trả nợ và giải phóng khoản đầu tư này.

Nắm rõ và tận dụng lãi suất kép

Lãi suất kép được coi yếu tố then chốt giúp nhà đầu tư sinh lời, giúp nhân vốn của nhà đầu tư lên nhiều lần. Đây là một phương án tuyệt vời nhưng cần tỉnh táo và linh hoạt, nếu làm được 6 nguyên tắc ở trên cộng với đầu tư đúng hướng thì sẽ phát huy tác dụng tốt.

Lãi suất kép được hiểu là việc chúng ta có tiền, sử dụng kết hợp đòn bẩy tài chính để đầu tư sinh lời, sau đó thu lãi về và cộng tiền sinh lời này vào vốn gốc được khoản tiền gốc lớn hơn ban đầu. Từ đó vay thêm nhiều hơn ban đầu và đầu tư vào sản phẩm Bất động sản quy mô lớn hơn ban đầu. Nhờ đó, khoản lợi nhuận sinh ra sẽ nhiều hơn.